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    富力“暂停拿地”与中海“激进抢地?#20445;?#36164;金决定态度

    每日经济新闻 2019-08-02 20:49:35

    “面粉”的数量可以一定程度上预判未来一段时间房企的座次排名,谁坐王座,谁是黑马,一目了然。

    每经记者 吴抒颖    每经编辑 林菁晶    

    一旦关上资金这个水龙头,房地产行业的日子就开始过得紧巴巴了。然而,这很可能还不是最坏的天气,稳定市场的消息接踵而至。

    2019年7月30日,中共中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的话音?#31456;洌?月31日央行就发布了加强?#28304;?#22312;高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。

    对市场、监管的嗅觉正在考验大型房企的决策能力。富力是第一家被公开“转向”的房企,它率先发出了暂停拿地的号召。但富力绝对不会是最后一家,很多高杠杆的房企都在悄悄收缩战线。

    “得资金者则得天下”。少数信用评级高、资金杠杆低的优质房企,在各地的土地市场正在全方位围猎,中海、万科、融创、保利都在伺机而动。地市此时正在走向全面分化,几?#19968;断布?#23478;忧。

    从“面粉”的数量也可以一定程度上预判未来一段时间房企的座次排名,谁坐王座,谁是黑马,一目了然。

    发令“暂停拿地”

    7月30日,一份关于富力暂停拿地的文件在网络流传。富力官方从未回应过这份文件的真实性,但接近富力的人士均向“镁刻地产”记者确认了这份文件的存在。

    这份名为《关于要求地区公司确保完?#19978;?#21806;任务的通知》(以下简称“《通知》”)指出,各公司最重要的工作是加大销售力度,确保完?#19978;?#21806;任务,其中一条就包括“2019年下半年原则上暂停拿地工作,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独?#26102;?#38598;团董事长审批”。

    随后的两天,富力似乎是在澄清什么,连续发布了数则拿地消息——7月29日,富力拿下威海市临港区3宗建设用地,首入进入山东威海;7月31日,富力又在内蒙古包头以1.4亿元拿下110国道北侧62.88亩土地;同一天,富力还在淮南拿下经开区两宗宅地。

    一名了解情况的人士告诉“镁刻地产”记者,这些地块多是前期富力签订过协议且谈过的土地,此时不过是履约。他同时指出,“也不是完全不拿地,好的项目还是会继续谈。”

    “暂停拿地”的声音被?#36136;?#21542;认,但这在一定程度上折射出富力对于市场的预期。同样在这份《通知》中,富力指出,“2019年上半年整体房地产市场增速显著放?#28023;?#38144;售形势不容乐观。现在集?#25243;?#37325;要的工作是加大销售力度,确保完?#19978;?#21806;任务。”

    销售形势没有起色,而富力虽然在融资上向来能?#35805;?#25569;住节奏,但囿于发展模式,它当前的资金面仍不十分乐观,因此安全过冬就是最优解。年报显示,截至2018年底,富力净负债率为184.1%;短期债务为达523.5亿元,同比增长84.24%,而账上现金仅340亿元。

    选择收缩战线的不只是富力。据克而瑞数据,去年十分迅猛的正荣集团,2019年1~7月的拿地金额为263.4亿元,同比下滑41.28%。

    与此同时,正荣地产今年上半年的销售金额增速也在?#26438;?#19979;滑。7月5日,正荣地产发布公告称,今年上半年,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计?#26174;?#38144;售金额约586.07亿元,同比增长0.82%。而去年同期,正荣地产完?#19978;?#21806;额581亿元,同比大幅增长170.3%。

    土地市场分化加剧

    高杠杆房企在收缩过冬,资金宽松的房企还在继续前进。决定拿地的唯一标准是,是否?#27835;?#22823;?#23454;统?#26412;的资金。

    中海地产即是一个十分典型的例子。7月8日,中海首次在香港设立境外中期票据(MTN)计划,其中票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券刷新了同行业的最低利率,且创造了中资企业境外公开发行的最长年期港币债券。

    中海地产的融资成本向来居于同行最低位,这同时也是它逆周期扩张的资本。过去一个月,其在土地市场上堪称凶狠,2019年7月15日下午,中海以79.4亿元总价将北京市丰台区造甲村地块收入囊中——这是北京年内总价地王。

    据克而瑞数据统计,今年1~7月,中海地产拿地耗资657亿元,排名第?#27169;?#20165;在碧桂园、万科和融创之后。

    喊出“重回前三”的保利,在土地市场上也表现得十分积极。据克而瑞,今年前七个月,保利发展拿地的金额为600亿元,而它的融资能力也强于同行。7月9日,保利发展发布公告,中国证监会已核准保利发展向合格投资者公开发行面?#24213;?#39069;不超过150亿元的公司债券。

    从拿地的?#21028;?#27036;看,居于前列的房企,多数是背靠大山的国企、央企,在融资寒冬的当下,它们良好的信誉与风控使得他们更容易获得便宜的资金,这在市场宽松之时优势或许不凸显,当下则足以让同行艳羡。

    2019上半年拿地?#21028;?#27036;前十。数据来源:中指院

    不过,这些?#27835;?#36164;金的房企,对土地市场也并非“有拍必投”。在布局上,这些企业显示出更加谨慎的一面,多数布局集中于一线城市或者强二线城市。

    一名央企内部人士告诉“镁刻地产”记者,在能?#30701;?#21035;高的城市,他们的策略是“不计代价,争取都拿”,而非核心布局城市,则“尽量不碰”。

    由此可见,淡市正在驱使房企更加冷静地决策,而资金也正往着正确的地?#25509;稳ァ?#22478;市在分化,房企也在分化,这是“强者恒强”的时代。

    (镁刻地产原创,?#19981;?#35831;关注微信号meikedichan)

    封面图片来源:摄图网

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